Kertaus: Suomen 1990-luvun alun lama
Syyt
1980-luvun
talouspolitiikka oli laman eräs taustatekijä. 1980-luvulla Suomessa
vallitsi voimakas taloudellinen nousukausi, joka kesti koko
vuosikymmenen. Yksi syy nousukauden pitkittymiseen ja ylikuumenemiseen
oli ulkomaisen luotonhakemisen vapautuminen. Aiemmin luoton hakeminen
ulkomailta oli luvanvaraista, mutta
Suomen pankki vapautti luoton hakemisen
1986[4]
ja tämä johti laajamittaiseen yrityksien lainanhakuun ulkomailta.
Ulkomainen lainaraha oli huomattavasti kotimaista rahaa halvempaa. Myös
pankkien luotonanto yksityishenkilöille vapautui ja luottokanta kasvoi
enimmillään yli 100 % vuodessa.
[5]
Edellä mainitut seikat johtivat kansantaloudessa olevan rahamäärän
voimakkaaseen kasvuun, joka puolestaan nosti asuntojen ja liiketilojen
hintoja voimakkaasti. Syntyi kiinteistö- ja pörssikupla, jonka aikana
syntyi nopeasti velkarahoituksella suuria omaisuuksia. Termi
kasinotalous kuvasi lainarahalla ja sijoittamisella rikastumista.
Hallitus sitoi markan Euroopan valuuttayksikköön ecuun korkealla
kurssilla, eli noudatti vahvan markan politiikkaa. Kurssin tiedettiin
heikentävän Suomen kilpailukykyä ja pahentavan työttömyyttä.
Kilpailukykyä pyrittiin parantamaan tupo-sopimuksella, jolla olisi
alennettu palkkoja. Devalvaatio-odotukset johtivat Suomen pankin
valuuttapakoon, eli sijoittajat vaihtoivat markkoja ulkomaan valuuttaan.
Valtiovarainministeri Iiro Viinanen vakuutteli, ettei Suomi devalvoi,
mutta valuuttapaon vuoksi jouduttiin pakkodevalvaatioon 1991 ja
uudelleen 1992.
Marraskuussa 1991 tehty suuri
devalvaatio
nosti ulkomaisia lainoja ottaneiden valuuttavelkoja. Ulkomaisissa
valuutoissa otetut lainat eivät sopineet lainkaan yhteen devalvaation
kanssa, minkä
Kouri–Porter-malli oli osoittanut jo vuonna
1974.
Suomessa jätettiin noudattamatta tätä mallia rahamarkkinoiden
vapauttamisen yhteydessä. Valuuttalainojen määrä oli tosin vain 15% koko
lainakannasta.
Neuvostoliiton-kauppa oli ollut 15–20
prosenttia Suomen ulkomaankaupasta, joten
kaupan romahdus 1990-luvun taitteessa leikkasi selvästi vientiä. Öljyn hinnan nouseminen
sekä 1973 että 1979 öljykriiseissä
ja Suomen nopea autoistuminen oli nostanut Neuvostoliiton kanssa
käytävän bilateraalikaupan tasoa. Kaupankäynnissä vaihdettiin paljon
teollisuuden tuottamia hyödykkeitä vastineeksi öljystä.
Lisäksi
teollisuuden kilpailukyky heikkeni muun muassa vahvan
markan politiikan takia. Paperiteollisuudessa oli myös päällä maailmanlaajuinen ylituotanto.
Seuraukset
Laman seurauksena kulutus ja investoinnit putosivat sekä julkisella
että yksityisellä sektorilla. Yritysten konkurssien määrä nousi
voimakkaasti, ja niiden kaatuminen ja heikko taloustilanne aiheuttivat
suurtyöttömyyden. Työttömyys oli vuosina
1992–
1997 yli 12 prosenttia, rakennusteollisuudessa jopa 36,7 prosenttia vuonna
1994.
Pankit joutuivat suuriin vaikeuksiin muun muassa riskialttiiden
operaatioiden ja yritysten kannattavuusvaikeuksien takia, ja seurauksena
oli
pankkikriisi.
Suomen valtion budjettivaje oli useita prosentteja
BKT:sta. Lisäksi Suomen luottoluokitus aleni.
Kriisiä seurannut talouspolitiikka
Suomen pankkijärjestelmän
maksuvalmius heikkeni
pankkikriisin seurauksena. Valtiovalta vastasi tähän takaamalla suomalaisten pankkien ottamat velat vuonna
1991.
Kun ylikorkeaa markan arvoa ei enää kyetty puolustamaan tukiostoilla ja
korkopolitiikalla, jouduttiin markka devalvoimaan 1991 ja päästämään
lopullisesti kellumaan 1992. Samalla valuuttalainoja ottaneet yrittäjät
joutuivat erittäin vaikeaan tilanteeseen. Toisaalta markan vapauttaminen
kellumaan — vaikkakin aivan liian myöhään — oli välttämätöntä, jotta
vientivetoinen talouskasvu ja talouden tervehtyminen saatiin käyntiin.
Pankkien pelastamiseksi perustettiin
Valtion vakuusrahasto, joka jakoi pankeille lainamuotoista
pankkitukea. Suurimmat saajat olivat
SKOP ja
Suomen Säästöpankki.
Kaikki muutkin pankit saivat pankkitukea. Säästöpankkiryhmä koottiin
suurimmaksi osaksi Suomen säästöpankkiin, joka jaettiin
osuuspankkiryhmän, KOP:n,
Postipankin ja
Yhdyspankin kesken. KOP:n oli vuonna
1994 pakko yhdistyä Yhdyspankin kanssa
Merita-pankiksi.
Valtion ja kuntien menoja leikattiin voimakkaasti, jotta valtion
maksuvalmius olisi voitu taata. Tämä heikensi mm. sosiaalipalveluja.
Lamavuosien jälkeen vuonna
1995 koottu
Lipposen I hallitus jatkoi tiukasti valtion menoja rajoittanutta talouspolitiikkaa.
Vähitellen 1990-luvun puolivälistä lähtien talous alkoi taas kasvaa.
1990-luvun alun lama oli lähinnä paikallinen, Pohjoismaita ja niistä
eniten Suomea koskettanut talouskriisi. Muualla maailmassa talous
kuitenkin veti tavalliseen tapaan ja Suomi saikin melko nopeasti etenkin
vientivetoisen talouskasvun käyntiin sen jälkeen, kun Suomen
paikalliset talousasiat oli saatu kuntoon. Johtotähtenä 1990-luvun alun
lamasta nousemisessa oli matkapuhelinjätti
Nokia, joka veti mukanaan muutakin taloutta ylöspäin.
Suomen pankkikriisi
Taustaa
Suomen rahoitusmarkkinat olivat 1980-luvulle saakka suljetut ja pankkikeskeiset.
Keskuspankki
sääteli korkotasoa, markan ulkoista arvoa ja valuutan liikkeitä.
Alhaisen koron vuoksi vallitsi taloudessa jatkuva luottojen ylikysyntä.
[2]
Koska korolla ei voinut kilpailla, kohdistui pankkien välinen kilpailu
lähinnä markkinaosuuteen ja talouselämä oli järjestynyt pankkien
hallitsemiksi ”leireiksi”.
Rahoitusmarkkinoiden liberalisoinnin tarve kasvoi 1980-luvulla.
selvennä Valuutan
termiinimarkkinat vapautettiin vuonna
1980. Antolainauksen korkosääntely purettiin ja pankkien väliset interbank-markkinat syntyivät vuonna
1986. Pääoman tuonti- ja vientimahdollisuuksia lisättiin. Pankit ja yritykset saattoivat ottaa luottoa myös ulkomailta.
[1]
Riskit kasvavat
Vapautuneilla markkinoilla tilanne oli ennennäkemätön niin pankeille, luotonottajille kuin valvontaviranomaisille.
[3] Kun lainarahaa oli nyt runsaasti saatavilla, kotitaloudet ja yritykset velkaantuivat nopeasti.
[4]
Pankit pyrkivät totuttuun tapaan kasvattamaan markkinaosuuksiaan ja
rahoittivat luottoekspansiota rohkeasti lyhytaikaisella markkinarahalla.
Näin ne joutuivat alttiiksi mittaville korko- ja luottotappioriskeille,
joihin ne eivät osanneet varautua. Pankit osallistuivat myös
riskialttiisiin, mutta onnistuessaan tuottoisiin
osakemarkkinaoperaatioihin, joita olivat mm. yrityskaupat ja ns.
nurkanvaltaukset. Pankkien riskinhallinta oli heikkoa eivätkä
valvontaviranomaiset,
Suomen Pankki ja pankkitarkastusvirasto, kyenneet puuttumaan ongelmiin ajoissa.
Rohkeimmin riskejä ottivat
SKOP ja sen johtama
säästöpankkiryhmä, jotka pyrkivät irrottautumaan vanhanaikaiseksi koetusta talletuspankkitoiminnasta. Vuosina
1987–
1989 säästöpankkien luotonanto kasvoi keskimäärin 26 prosenttia vuodessa.
[3] SKOPin kokoon ja riskinkantokykyyn nähden ylisuuria operaatioita olivat muun muassa kannattavuusvaikeuksissa olevan
Tampellan osto vuonna 1987 ja
neitsytsaarelaisen hotellihankkeen luototus 400 miljoonalla markalla vuonna
1988.
[5]
Yleisen talouskehityksen taittuessa 1990-luvun alussa monet
velkaantuneet yritykset joutuivat kannattavuusvaikeuksiin ja pankeille
alkoi syntyä suuria luottotappioita: vuosina
1988–
1990 noin 5 miljardia markkaa ja vuosina
1991–
1993 jo yli 50 miljardia.
[4] Pankkien
vakavaraisuus ja
maksuvalmius heikkenivät.
Kriisin puhkeaminen
Pankkien tilanne kävi ilmeiseksi SKOPin joutuessa
likviditeettikriisiin.
SKOPin ja säästöpankkiryhmän strategiaksi oli muodostunut hoitaa
varainhankinta lyhytaikaisella markkinarahalla, mutta pitää sijoitukset
pitkäaikaisina (kuten osakemarkkinoilla ja yritysluotoissa). Strategia
johti suuriin tappioihin, kun toisaalta sijoitusten arvot laskivat ja
toisaalta
helibor-korko nousi, ajoittain jopa noin 16 prosenttiin. Strategia oli myös riippuvainen markkinarahan saatavuudesta. Vuonna
1990
SKOP joutui usein turvautumaan viimesijaiseen rahoitukseen, Suomen
Pankin päiväluottoon, kun se ei saanut riittävästi luottoa
interbank-markkinoilta. Markkinoilla ei enää luotettu SKOPin kykyyn
vastata sitoumuksistaan.
[5]
Syyskuussa 1990 Suomen Pankki teki SKOPille vakautusohjelman ja merkitsi pankin osakepääoman korotuksen. Keväällä
1991 SKOPille laadittiin tervehdyttämisohjelma, joka ei kuitenkaan riittänyt pankin nostamiseen jaloilleen.
[1]
Syyskuussa 1991 koko pankkijärjestelmän tila oli huono.
Säästöpankkiryhmällä oli järjestämättömiä luottoja 7 miljardia markkaa,
muilla pankeilla 25 miljardia.
[5]
Lopullisesti SKOPin maksuvalmius romahti
19. syyskuuta 1991,
kun muut pankit eivät enää ostaneet sen sijoitustodistuksia. Jotta koko
pankkijärjestelmä ei sortuisi, Suomen Pankki otti SKOPin haltuunsa.
Osake-enemmistö ja määräysvalta SKOPissa siirtyivät Suomen Pankille.
Siinä vaiheessa SKOPille oli annettu tukea jo 16,2 miljardia markkaa.
[1]
Kriisin hoito ja pankkituki
Kriisin
laajuus alkoi paljastua. Pankit ilmoittivat julkisuudessa miltei
päivittäin uusista luottotappioista. Pankkien vakavaraisuuden ja
maksuvalmiuden turvaamiseksi valtio antoi vuonna
1992 kaikille pankeille
pääomalainaa
yhteensä 7,9 miljardia markkaa. Pääomalaina oli aluksi korotonta, mutta
myöhemmin sen korko alkoi nopeasti nousta. Korkoa sai maksaa ainoastaan
voitonjakokelpoisista varoista, ja jos pankit eivät olisi pystyneet
maksamaan korkoa, valtio olisi voinut muuttaa lainan osakeomistukseksi.
SKOPia lukuun ottamatta pankit maksoivat pääomalainan takaisin
1990-luvun loppuun mennessä.
[3][6]
Säästöpankkiryhmä tarvitsi mittavampaa tukea. Keväällä 1992
perustettiin Valtion vakuusrahasto pankkituen hallinnointia varten.
Vuonna 1992 perustettiin myös
Suomen Säästöpankki – SSP Oy,
johon sulautui 43 vaikeuksissa olevaa säästöpankkia. Suomen
Säästöpankin terveet osat myytiin lokakuussa 1993 muille pankeille.
Ongelmaluottoja hoitamaan perustettiin 18. marraskuuta
1993 valtion omistama
roskapankki,
Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal.
Marraskuussa 1992
Kansallispankki osti
STS-Pankin osake-enemmistön. STS-Pankin talletukset ja terve luottokanta siirrettiin Kansallispankille ja ongelmaluotot Arsenaliin.
Pankkikriisin jälkeen
Ongelmaluottojen
selvittely ja luottojen vakuuksina olleiden kiinteistöjen realisointi
jatkui Arsenalissa vuosikausia. Arsenal työllisti 1990-luvun
puolivälissä noin 700 henkilöä. Vuonna
2003
työ oli saatu siinä määrin päätökseen, että henkilöstöä oli enää
kymmenen ja yhtiö voitiin asettaa selvitystilaan lopettamista varten.
[3]
Varsinaisen pankkituen pääasialliset saajat olivat SKOP,
STS-Pankki, Suomen Säästöpankki ja Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal. Tukea
annettiin rahallisesti 61 miljardia markkaa ja takauksina 28,3
miljardia. Vuoteen
2004 mennessä takaukset olivat palautuneet kokonaan, mutta rahallista tukea oli takaisin saamatta noin 37,3 miljardia markkaa.
[3] Veronmaksajien lopulliseksi kokonaistappioksi pankkikriisistä on arvioitu noin 50 miljardia markkaa.
[1][4] Luvussa eivät ole mukana liikepankkien omistajille koituneet tappiot eivätkä välilliset kansantaloudelliset vaikutukset.
Journalisti
Antti-Pekka Pietilä väitti
toukokuussa 2008 julkaistussa kirjassaan
[7], että Suomen Säästöpankin pilkkomisen yhteydessä tukea meni merkittäviä määriä epäsuorasti
SYP:lle ja
KOP:lle. Pietilä väitti myös, että valtio tuki pankkeja
kesäkuussa 1993 antamalla anteeksi noin kymmenen miljardin markan suuruiset verovelat. Velat olisivat syntyneet pankkien jätettyä maksamatta
sijoitustodistusten leimaveroja 1980-luvulta lähtien. Valtiovarainministerinä lakia säädettäessä toimineen
Iiro Viinasen mukaan lakimuutos oli välttämätön pankkien toimintakyvyn turvaamiseksi.
[8] Viinasen mukaan lain suuri taloudellinen merkitys ei ilmeisesti ollut kansanedustajien tiedossa asiasta päätettäessä.
[9] Toisaalta
Suomen Pankin tutkija Antti Kuusterä
[9] ja
Finanssialan Keskusliiton lainsäädäntö ja verotus -yksikön johtaja, vero-oikeuden dosentti Erkki Kontkanen
[10][11]
ovat katsoneet, etteivät sijoitustodistukset alun perinkään olleet
leimaveron alaisia. Kysymys ei siis olisi ollut lainkaan
"armahduksesta", vaan tulkinnanvaraisuuden poistamisesta ja vakiintuneen
tulkinnan vahvistamisesta.
Kriisin vaikutukset pankkisektoriin
Kaikki pankkiryhmät kärsivät pankkikriisissä mittavia tappioita. Pankkisektorin kokonaistulos oli tappiollinen vuosina
1991–
1995.
[3]
Aiemmin vahva säästöpankkiryhmä hajosi kriisin seurauksena. Ryhmän
markkinaosuus supistui vuoden 1990 28 prosentista viiteen prosenttiin
vuonna
1998.
[6]
Suuret liikepankit selvisivät omillaan. Kansallispankki paikkasi vakavaraisuuttaan vuonna
1993 järjestetyllä Kansallistalkoiksi kutsutulla osakeannilla ja
1994
järjestetyllä Kansallisannilla, jolla se keräsi sijoittajilta kaksi
miljardia markkaa. Kansallispankki ja Suomen Yhdyspankki yhdistyivät
vuonna 1995
Merita Pankiksi.
Osuuspankkiryhmä selvisi kriisistä vähimmällä, mutta senkin menetykset olivat raskaat.
[1]
Pankkikriisi pakotti pankit tehostamaan toimintaansa ja karsimaan
alan ylikapasiteettia. Henkilöstö puolittui runsaasta 50 000:sta (1990)
noin 25 000:een (1997) eikä ole siitä merkittävästi kasvanut tämän
jälkeen.
[12] Tietotekniikan hyödyntäminen tehostui ja
verkkopankkipalveluiden käyttö yleistyi.
[13] Konttoriverkosto supistui alle puoleen ja pankkien toimintakulut pienenivät merkittävästi.
[14]
Asuntomarkkinoiden romahdus Suomessa 1990
Asuntomarkkinoiden romahdus Suomessa vuonna 1990 oli tapahtumasarja, jossa asuntojen hinnat nousivat voimakkaasti 1980-luvun lopulla, ja romahtivat muutamassa vuodessa taloudellisen laman myötä. Samalla romahti huipussaan vuonna 1990
ollut asuntotuotanto kuuden vuoden aikana runsaaseen neljännekseen.
Suuri joukko kotitalouksia ylivelkaantui ja joutui vakaviin
taloudellisiin vaikeuksiin. Rakennusalan työttömyys nousi huippulukuhin
ja huomattava osa alan resursseja siirtyi muille aloille. Rakennusalan konkurssit lisääntyivät rajusti ja kohdistuivat myös kaikkein suurimpiin yrityksiin.
Asuntomarkkinoiden tilanne
Suomen asuntomarkkinoiden peruspiirteitä 1980- ja 1990-luvuilla olivat
asuntojen hintojen ja asuntotuotannon määrän voimakkaat vaihtelut.
Niistä kehittyi 1980-luvun lopulla asuntojen hintojen nopea nousu, nousun jälkeinen hintaromahdus, ja laman jälkeinen uusi nousu vuosituhannen vaihteeseen tultaessa.
Asuntomarkkinoiden ylikuumeneminen 1985–1989
Suomessa
koko 1980-luvun ajan tuotannon kasvu oli tasaista, noin 4 % vuodessa,
ja työllisyys pysyi korkeana. 1980-luvun puolivälissä pitkään
jatkuneesta asumiskulutuksen kasvusta huolimatta Suomessa asuttiin vielä
ahtaasti verrattuna esimerkiksi muihin Pohjoismaihin. Kuluttajilla oli
painetta kasvattaa asumisväljyyttä.
Vuokrasääntely
supisti saman aikaisesti vuokra-asuntotarjontaa, joka oli vielä
pienasuntovaltaista. Vuokra-asunnoista siirtyi väestöä
omistusasuntoihin.
[1]
Asteittainen rahamarkkinoiden vapautuminen helpotti huomattavasti
kotitalouksien lainansaantia vuosikymmenen puolivälin jälkeen. Vuosina
1987–1989 reaalikorot laskivat, korkojen verovähennysoikeus pysyi
pääosin entisellään.
Samanaikaisesti kun asuntomarkkinoilla vuokra-asunnoista oli
muuttopainetta omistusasumiseen ja asumisväljyyttä haluttiin parantaa,
oli työllisyysaste hyvä ja talouden kasvu, sekä kuluttajien
tulo-odotukset suotuisat. Kun korkotaso oli matala ja lainansaanti
helpompaa, kysyntä aiheutti asuntolainamäärän nopean kasvun, joka
puolestaan kanavoitui hintojen rajuna nousuna.
Rahoitusmarkkinoiden vapauttamisella ja lainanannon nopealla kasvulla oli merkittävä vaikutus hintojen nousuun. Sen sijaan
asuntojen hintakuplan rooli hintojen nousussa ja laskussa oli vähäinen.
[2]
Asuntojen hintojen nousu alkoi vuoden 1986 lopulla ja jatkui lähes
vuoden 1989 puoliväliin asti. Vaikka nousun perusteet olivat
reaalitaloudessa, odotukset nousun jatkumisesta ruokkivat
nousuvauhtia.[1]
Asuntomarkkinoiden lama 1990–1994
Suomen talous kääntyi laskuun vuoden 1990 puolivälissä. Lasku jyrkkeni saavuttaen pohjan vuoden 1993 loppupuolella.
Työttömyys kasvoi nopeasti, ollen vuonna 1994 jo yli 18 %.
[3]
Korot nousivat vuodesta 1989, ja korkotaso heitteli voimakkaasti
vuoteen 1993. Kotitalouksien tulot supistuivat. Muuttoliike hiljeni.
[1]
Asuntojen hinnat kääntyivät laskuun jo vuoden 1989 puolivälissä. Vuonna 1989 rakennettiin 64 000 asuntoa.
[4]
Kovan rahan asunnoille ei löytynyt ostajia, vaan ne jäivät myymättä,
tyhjinä grynderiyhtiöiden harteille. Vuonna 1990 aloitettiin 69 000
asunnon rakentaminen, kahden vuoden kuluttua 40 000:n, ja vuonna 1996
aloitettiin vain 19 000 asunnon rakentaminen.
[5] Suuria rakennusyhtiöitä, esimerkiksi
Haka ja
Polar, ajautui
yrityssaneeraukseen tai konkurssiin.
Lama iski pahiten omistusasuntojen
ylivelkaantuneisiin
kotitalouksiin. Kun laina oli otettu korkean hinnan aikana, korkeiden
korkojen ja tulojen supistumisen myötä monet kotitaloudet eivät kyenneet
hoitamaan velkojaan. Asuntojen hintojen laskiessa myös vakuusarvot
laskivat, jopa alle velan arvon. Monet kotitaloudet olivat pakotettuja
myymään asuntonsa alle aikoinaan maksamansa hinnan, ja myös alle velan
määrän.
Laman päättyminen ja käänne 1995
Maan
kokonaistuotanto kääntyi kasvuun vuoden 1993 puolivälissä, ja
reaalikorot kääntyivät laskuun. Työllisyystilanne kääntyi parempaan päin
seuraavana vuonna, muuttoliike kiihtyi jälleen. Asuntojen hinnat
kääntyivät nousuun vuoden 1996 alussa, asuntotuotanto kääntyi kasvuun
saman vuoden lopulla.
[1]
Suomen asuntomarkkinoiden tarkastelua
Asuntomarkkinoiden
tilanne ja reaktiot olivat 1980-luvun ylikuumenemisen aikaan varsin
samankaltaisia kaikilla alueilla koko maassa. Laman jälkeen 1990-luvun
jälkipuoliskolla asuntomarkkinoiden kehitys maan eri osissa alkoi
selvästi eriytyä. Tilanne on näin 2000-luvun ensimmäisen vuosikymmenen
lopulla oleellisesti erilainen.
[6]
Suomessa lyhyellä tähtäimellä asuntojen hintoihin on liittynyt voimakkaita vaihteluita. Pitkällä ajanjaksolla tarkasteltaessa
asuntojen hintojen ja
muiden kuluttajahintojen kasvu on kuitenkin samaa luokkaa.
[7]
Kaavoitetun,
rakennuskelpoisen maan riittävä tarjonta on perusedellytys
asuntomarkkinoiden vakaalle kehitykselle. Maantarjontakaan ei voi
kuitenkaan estää yleisestä taloudellisesta kehityksestä seuraavia hinta-
ja tuotantomäärävaihteluita.
[6]
Suomessa asuntojen hintakehitykseen vaikuttavat voimakkaasti myös muun
muassa yleinen kuluttajahintojen kehitys, inflaatio, korko- ja
palkkataso, sekä työttömyysaste.
[7]
Keskustelua asuntojen hintakuplan mahdollisuudesta
Pääartikkeli: Suomen asuntojen hinnat 2000-luvullaJulkisessa
keskustelussa on usein väläytelty uuden asuntokuplan syntymistä
Suomeen. Asuntojen hinnat ovat nousseet tasaisesti, ja reaalinen
keskihinta oli 2005 sama kuin huippuvuonna 1989.
[8]
Pellervon taloudellinen tutkimuslaitos ennusti 2005 asuntojen hinnan
laskevan suurissa kaupungeissa keskimäärin 2–4 % vuodessa 2006–2008.
[8]
Tilanne on kuitenkin erilainen kuin 1990; asuntomarkkinat eivät ole
enää homogeeniset läpi maan, vaan paikallisesti eriytyneet, ja talous on
osa Euroopan talousaluetta. Asiaa kommentoi Rahoitustarkastuksen
johtaja Kaarlo Jännäri helmikuussa 2007:
"Kun ... näyttää ilmeiseltä, että varsinkin kasvukeskuksissa
asuntojen hinnat ovat asuntoluottojen kasvun siivittäminä karanneet
kestämättömälle tasolle, voi pelätä, että Suomessa on seuraavassa
laskusuhdanteessa odotettavissa jonkinasteinen asuntojen hintakuplan
puhkeaminen. EU-jäsenyys ja kuuluminen eurovaluutta-alueeseen
suojannevat Suomea kuitenkin 1990-luvun alun kaltaiselta pahalta
kriisiltä." [9]
Asuntojen hintakupla
Asuntojen hintakupla on tilanne jossa asuntojen hinta eroaa markkinoiden perustekijöiden määräämästä tasapainohinnasta.
[1]
Markkinataloudessa kysynnän ja tarjonnan laki
saa ihmisten toiminnan kautta asuntojen hinnat sille tasolle, mitä
ihmiset ovat valmiita maksamaan. Tämä on yleensä talouden
perustekijöiden tilanteen määrittämä tasapainohinta. Kun hinnat
poikkeavat tästä puhutaan asuntojen hintakuplasta.
Talouden hintakuplat
-
Talouden hintakuplien yhteydessä usein viitataan
John Maynard Keynesin osakemarkkinakuvaukseen vuodelta
1936, jossa Keynesin mukaan spekulaattorit
yrittävät ennustaa yleisen mielipiteen kehittymistä, sen sijaan että kiinnittäisivät huomionsa
markkinoiden toiminnan perustekijöihin.
Tällöin syntyy talouden toimijoiden itse itseään toteuttavien odotusten
aikaan saamia hintamuutoksia. Muutos voi aiheuttaa nousevan hinnan
kuplan, joka puhjetessaan aiheuttaa hintojen laskun ja mahdollisesti
vastakkaissuuntaisen kuplan, alihintaisuuden.
[2]
Useimmat valtavirran taloustieteen edustajat eivät ole hyväksyneet
Keynesin teoriaa, joka sisältää erilaisen näkemyksen osakemarkkinoiden
toiminnasta kuin heidän oma teoreettinen lähtökohtansa. Keynesin
näkemystä vastaan onkin heidän taholtaan
esitetty runsaasti kritiikkiä, jonka mukaan kupla voidaan selittää "rationaalisella" taloudellisella käyttäytymisellä.
[2]
Hintakupla Robert Shillerin tekemien tutkimuksien valossa
Robert Shillerin esitys Yhdysvaltain inflaatiokorjatusta
asuntojen hintaindeksistä (Home-Price Index), rakennuskustannuksista
(Building-Cost Index) sekä väestökehityksestä (Population) ja pitkistä
koroista (Yield on 10-Year Treasury Bond) ajanjaksolta 1890-2004.
Yalen yliopiston
kansantalouden professori
Robert J. Shiller kirjansa Irrational Exuberance toisessa painoksessa
[3]
on esittänyt tutkimuksiaan asuntojen hintakehityksestä. Shiller on
tunnettu mm. Case-Shiller-asuntohintaindeksin perustamisesta yhdessä
Karl Casen kanssa. Hintaindeksiä käyttivät esimerkiksi valtion
hallintaan ajautuneet asuntolainoja rahoittaneet
Fannie Mae ja
Freddie Mac. Alla on lyhyt yhteenveto Shillerin esittämistä havainnoista.
Tutkimuksissaan Shiller muodosti historiatiedoista Yhdysvaltain
asuntoja koskevan hintaindeksin ajanjaksolle 1890–2004. Shillerin
muodostama hintaindeksi on ilmeisesti pisin koko maata koskeva indeksi.
Oheisessa kuvassa on Shillerin esitys Yhdysvaltain
inflaatiokorjatusta
asuntojen hintaindeksistä, rakennuskustannuksista sekä
väestökehityksestä ja pitkistä koroista. Kuvan asuntojen hintaindeksin
kehityksestä voidaan tehdä se merkittävä huomio, että asuntojen hintojen
reaalinen muutos ei ole jatkuvasti nouseva. Lukuun ottamatta
toisen maailmansodan
jälkeistä ja viimeisen kymmenen vuoden aikana tapahtunutta hinnan
nousua reaalisesti hinnat ovat pysyneet ennallaan tai laskeneet. Koko
ajanjaksona, eli 114 vuodessa, reaaliset hinnat nousivat 66 % ja
vuodesta 1997 vuoteen 2004 reaaliset hinnat nousivat 52 %. Eli koko
ajanjakson 114 vuodessa reaaliset hinnat nousivat vain 0,4 % vuodessa,
missä on mukana vuoden 1997 jälkeen tapahtunut poikkeuksellisen nopea
nousu. Vuodesta 1890 vuoteen 1996 reaaliset hinnat nousivat vain 9,2 %
eli 0,08 % vuodessa.
Varmistaakseen näin pienen reaalisen kehityksen oikeellisuuden Shiller etsi riippumattomia hintaindeksejä muista maista.
Amsterdamin yliopiston professorin Piet Eichholtzin aineisto sisältää
Amsterdamin
Herengracht-kanaalin varrella olevien asuntojen hinnat vuodesta 1628
vuoteen 1973. Näiden asuntojen hintatiedot ovat erityisen hyviä
hintaindeksin kehityksen tarkastelulle, sillä asunnot ovat pysyneet
huomattavan samanlaisina yli vuosisatojen. Hintaindeksissä on monia
laskuja ja nousuja, mikä on ymmärrettävää esimerkiksi 1600-luvulla
tapahtuneen
tulppaanimanian
takia. Koko ajanjaksona, eli 346 vuodessa, asuntojen reaaliset hinnat
noin kaksinkertaistuivat eli reaalinen hinnan nousu vuodessa oli vain
0,2 %.
Näin pienet reaaliset hintojen nousut ovat vastoin yleistä, ja myös
virheellistä, käsitystä asuntojen hintojen kehityksestä ja asunnoista
hyvinä sijoituskohteina. Tämän ilmeisesti aiheuttaa kodiksi ostettujen
asuntojen harvoin tapahtuvat kaupat ja nimellisten tuottojen synnyttämä
harha. Jos esimerkiksi osti Yhdysvalloista 16 000 dollarin asunnon
vuonna 1948 ja myi sen 190 000 dollarilla vuonna 2004, sijoitus näyttää
erittäin kannattavalta. Kuitenkin kyseisenä aikana kuluttajahinnat
nousivat kahdeksankertaiseksi eli reaalista tuottoa tuli vain vähemmän
kuin yksi prosentti vuodessa. Yleisesti oletetaan, että asuntojen
hintojen vaihtelua selittää rakennuskustannukset, väestönkasvu ja/tai
korkotason muutokset. Kuitenkin jo kuvasta voidaan huomata, että nämä
tekijät pystyvät selittämään heikosti reaalista hintakehitystä.
Esimerkiksi niissä ei tapahdu sellaista merkittävää muutosta, joka voisi
selittää 1997 alkaneen jyrkän hinnan nousun. Shillerin ja Casen tekemä
tilastollinen analyysi osoittaa, että vuoden päästä tapahtuvasta
asuntojen hintojen vaihtelusta noin puolet on ennustettavissa.
[4]
Eli noin puolta vaihtelusta heidän tutkimuksen mukaan ei pystynyt
enustamaan. Lisäksi ennustuksen tekeminen viiden tai kymmenen vuoden
päähän (eli lähemmäksi asunnon omistusaikaa) on käytännöllisesti katsoen
mahdotonta.
Kuvasta voidaan nähdä, että vuoden 1997 jälkeen tapahtuneesta
hintojen nopeasta noususta huolimatta rakennuskustannukset ovat pysyneet
lähes ennallaan. Eli asuntojen korkeasuhdanteesta huolimatta kysynnän
kasvu ei ole nostanut rakennuskustannuksia, vaikka niin yleisesti
oletetaan. Ylipäätään inflaatiota nopeampaa asuntojen hintojen kehitystä
selittävät teoriat ovat heikkoja. Yhdysvalloissa asuntojen hintojen
reaalinen hinnannousu alittaa myös reaalisen ansiotason kehityksen, joka
oli keskimäärin kaksi prosenttia vuodesta 1929 vuoteen 2003. Näin
heikkoa reaalista hinnan nousua selittää teknologian kehittyminen, mikä
on mahdollistanut rakennusteollisuuden koneistamisen ja automatisoinnin
nopeammin verrattuna paljon työllistävään palvelusektoriin nähden.
Rakennusteollisuuden teknologisen kehittymisen takia asunnot voidaan
rakentaa aikaisempaa halvemmin ja niiden hinnat laskevat suhteessa
ansiotason kehitykseen nähden (eli reaalinen asuntojen hintojen kehitys
on hitaampaa kuin reaalinen ansiotulojen kehitys). Inflaation ylittävä,
eli reaalinen, hinnan nousu voi selittyä osittain asuntoihin tehdyillä
asumusmukavuutta parantavilla investoinneilla (asuntoihin on lisätty
keskuslämmitys, suihkuja ja kodinkoneita, taloyhtiöön lisätty hissi
jne.) ja lähiympäristöön tehdyillä investoinneilla (kaukolämpö, metro-
ja juna-asemat, tiet jne.)
Jo 1880-luvulla Kaliforniassa asuntojen hintakuplassa ihmiset
pelkäsivät, että vapaista tonteista tulee pulaa. Sen jälkeen alueen
hohdokkaat kaupungit (kuten esim. Los Angeles) ovat kokeneet monia
hintojen laskuja ja nousuja. Vaikka Yhdysvaltain maa-alasta vain 2,6 %
on urbaania aluetta (eli tilaa uusille kaupungeille riittää) tonttien
hinnat joissakin kaupungeissa ovat kokeneet hintakuplia ihan näihin
päiviin asti. Viime aikoina hintakuplat ovat tapahtuneet hämmästyttävän
samanaikaisesti - jopa Yhdysvaltain ulkopuolella olevissa kaupungeissa
(esim. Lontoo, Sydney, Pariisi). Shiller nimeää tällaiset kaupungit
hohdokkaiksi kaupungeiksi ("glamour cities"), joissa asuntojen
hintakuplaa ruokkii aina välillä
järjetön innostuneisuus.
Kuvaavaa hintakehityksessä on, että näissä kaupungeissa ensin asuntojen
hintojen nousu on muuta maata nopeampaa, mutta kun hinnat kääntyvät
laskuun, lasku on muuta maata nopeampaa (katso esim. kirjan
[3] kuvat 2.2 ja 2.3). Niissä kaupungeissa, joiden ympäristössä ei ole rajoitteita
tonttien saatavuudessa, ei ole esiintynyt kuplia (esim.
Phoenix,
Milwaukee).
Tällaisia rajoitteita voivat aiheuttaa kaupungin ja sen ympäristön
geologiset tekijät (ympärillä meri, vuoristo ja/tai muita kaupunkeja,
juomavettä vain rajoitetusti jne.) tai viranomaisten sääntely (esim.
kaavoitus). Jos rajoituksia ei ole, hinnan nousu lisää tarjontaa, mikä taas estää hintakuplan syntymistä.
Jos tonttien saatavuudessa on rajoituksia, tonttien hinnoista
muodostuu merkittävä tekijä asuntojen hintoihin. Kun tällaisissa
kaupungeissa markkinoihin iskee järjetön innostuneisuus, asuntojen
ostajat muuttuvat agressiivisiksi, ja jopa epätoivoisiksi, tekemällä
tarjouksia asunnoista, joihin he eivät ole edes kunnolla tutustuneet.
Joskus asunnot myydään yli pyydetyn hinnan jo ensimmäisenä päivänä.
Hintojen nousu tekee ostajista epätoivoisia ja he alkavat pelätä, että
kohta hinnat nousevat niin korkealle, ettei heillä ole enää varaa ostaa
asuntoa (mikä nostaa hintoja vielä lisää). Vaikka tonttien hinnat
muodostavat merkittävän osan asuntojen hinnoista, tällaisissa
kaupungeissa järjettömässä innostuneisuudessa ihmiset sortuvat
ajattelemaan, että tonttien hinnat jatkavat nousuaan. Tällaista harhaa
voi ruokkia alueeseen liittyvät tarinat uudesta aikakaudesta, ostajien
liiallinen itsevarmuus (jota on ruokkinut lähihistorian hintojen nousu)
ja maaginen ajattelu liittyen alueen hohdokkuuteen.
Hohdokkaalla alueella asumisesta voi olla jotain taloudellistakin
hyötyä ja ihmiset nauttivat asua siellä, mutta siellä asuvat sortuvat
helposti maagiseen ajatteluun; koska he haluavat asua siellä ja
omistavat sieltä asunnon, he ajattelevat kasvavan joukon muitakin
ihmisiä haluavan asua siellä ja ostaa sieltä asunnon. Tästä seuraa
hohdokkaan alueen muita nopeampi hintatason nousu. Todellisuudessa
hohdokkaalla alueella asuva ei saavuta kovin merkittävästi mainetta tai
etua. Jos alueen hinnat nousevat niin korkealle ansiotasoon nähden, että
ihmisten tulot eivät riitä kunnollisen asunnon ostamiseen, alkavat
ostajat kyseenalaistaa hintatasoa. Vaikka jollakin hetkellä näyttäisi
jokin yritystoiminta sidotuksi johonkin tiettyyn alueeseen, uusia
alueita syntyy jatkuvasti ja liian korkea hintataso toimii hyvänä
motivaationa siirtää yritystoiminta halvempaan alueeseen. Lisäksi korkea
hintataso luo poliittista painetta rakentamista estävien rajoituksien
vähentämiseksi, mikä jossakin vaiheessa lisää tarjontaa ja laskee
hintoja.
Clearing-kauppa
Clearing, suomeksi selvittely, on talouselämässä käytetty termi, joka voi tarkoittaa esimerkiksi
[1]:
- arvopaperikaupan jälkeistä arvopapereiden selvittelyä välittäjien kesken ja kaupan toteuttamista myyjän ja ostajan välillä
- johdannaismarkkinoilla kauppojen selvittämistä siten, että
selvitystoimintoa ylläpitävä yhtiö asettuu jokaisen sopimuksen toiseksi
osapuoleksi
- maan pankkien keskinäisistä sekeistä, pankkisiirroista ja pankkivekseleistä syntyneiden saatavien selvitystä
- kahden maan välisten saatava- ja velkasuhteiden selvittelyä näiden keskuspankeissa.
Suomen ja Neuvostoliiton välinen clearing-kauppa
Suomi ja
Neuvostoliitto
sopivat vuonna 1950 kauppasuhteen, jota kutsuttiin clearing-kaupaksi.
Kauppasuhde kesti aina vuoden 1991 alkuun asti. Kauppasuhteen loppuminen
ja sen aikana kertynyt Neuvostoliiton velka Suomen valtiolle johti
suurelta osin
Suomen 1990-luvun alun lamaan.
[2]
Suomi oli maksanut Neuvostoliitolle sotakorvauksia ja clearing
-kauppasopimuksella pyrittiin vahvistamaan maihden välistä ystävyyttä
kaupankäynnin avulla.
[2]
Vuodesta 1950 lähtien aina 1990-luvun alkuun asti Suomen ja
Neuvostoliiton välillä oli bilateraalinen clearing-kauppasopimus, joka
tarkoitti pääpiirteissään sitä, että Suomen
tuonti ja
vienti
Neuvostoliittoon oli yhtä suurta ja että viennistä saatu summa
siirrettiin tuonnin ostoihin. Näin ollen vain tavara vaihtoi omistajaa.
Tavaroiden hinnoista ja ostojen yhteishinnasta sovittiin erikseen
vuosittain. Suomi toimitti Neuvostoliitolle jalostettuja tuotteita kuten
vaatteita ja sai vastineeksi mm. raakaöljyä.
[2]
Clearing-sopimuksen ansiosta Suomen teollisuus kehittyi, valtio
vaurastui ja Suomen bruttokansantuote kasvoi. Suomi keskiluokkaistui ja
siitä kasvoi sosiaali- ja hyvinvointivaltio. Työttömyys painui alle
seitsemän prosentin.
[2]
Varsinkin alkuun kaupasta oli Suomelle hyötyä, sillä Neuvostoliitto laski hintoja - esimerkiksi Suomesta ostettu
Lada
oli Neuvostoliitosta ostettua Ladaa halvempi - Suomeen saatiin halvalla
tavaroita. Lisäksi lisääntynyt Neuvostoliiton ostopaine vaikutti Suomen
vientiin ja loi työpaikkoja. Suomen vientituotteita Neuvostoliittoon
olivat mm.
laivat.
lähde?
Neuvostoliiton aikaan tehdyistä kaupoista Venäjä jäi
velkaa yli 600 miljoonaa euroa, jonka se maksoi pois elokussa 2006.
[3]
WIKIPEDIA